 |
С.П. Красовский
эксперт-оценщик
Использование программы «Экспресс-оценка» для оценки восстановительной стоимости недвижимости.
Введение
Наиболее широко используемым методом оценки восстановительной стоимости является метод, основанный на применении
сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости - УПВС. Преимуществом этого метода является
применение хорошо отработанной информации об объектах-аналогах, укрупненных показателях восстановительной
стоимости и стоимости строительства, прошедших отраслевую и межведомственную техническую и стоимостную
экспертизу. Основными же трудностями применения данного метода является сложность поиска объекта-аналога
и использование многочисленных корректировок на несоответствия функциональных параметров.
Для преодоления этих трудностей оценщик, как правило, опирается на собственный опыт и на наличие
многочисленных шаблонов для расчета тех или иных видов объектов. Тем не менее, иногда в практике возникают
достаточно сложные ситуаций с неоднозначным выбором объекта-аналога или применением корректировок,
а необходимость соблюдения сроков не дает возможности провести полный анализ и поиск наиболее
близкого аналога. Вследствие этого разработка того или иного программного обеспечения, помогающего
частично автоматизировать процесс анализа и выбора аналога, а также упрощающего расчет восстановительной
стоимости, является актуальной проблемой.
В этой статье мы рассмотрим одну из таких программных разработок, которая имеет все преимущества
современного программного продукта, реализованного для операционной системы Windows, с удобным
интерфейсом, оригинальным диалоговым решением и в сочетании с возможностью расширения информационных
баз, без сомнения, будет хорошим подспорьем любому оценщику, использующему метод УПВС.
Метод УПВС
Метод УПВС представляет собой линейный алгоритм, в общем виде состоящий из следующих шагов:
- На основании отраслевой принадлежности оцениваемого объекта выбирается конкретный справочник УПВС, в выбранном справочнике подбирается аналог, наиболее полно совпадающий по всем параметрам с оцениваемым зданием;
- Определяется табличная стоимость единицы измерения аналога с учетом климатического района и территориального пояса, в которых расположен объект оценки
- Вносятся необходимые корректировки в табличную стоимость единицы измерения аналога, учитывающие различия между объектом и аналогом;
- Полная восстановительная стоимость объекта в ценах 1969 г. определяется умножением откорректированной табличной стоимости единицы измерения аналога на строительный объем или иные присущие ему показатели
- Производится пересчет стоимости в цены на дату оценки с учетом отраслевых и территориальных индексов изменения стоимости строительства.
- Для определения физического износа оцениваемого здания применяются правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) или метод экспертной оценки.
Математический аппарат этого метода довольно прост и сводится к 2 формулам:
Расчет полной восстановительной стоимости объекта на дату оценки
(1)  , где
 - полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки
 - табличная стоимость единицы измерения объекта в ценах 1969 г.
 - i-ая поправка к табличной стоимости единицы измерения объекта в ценах 1969 г.
 - значение эпюры индексов цен на строительство зданий и сооружений на дату оценки
 - значение эпюры индексов цен на строительство зданий и сооружений на 1969 г.
 - строительный объем объекта или иной присущий ему показатель
Расчет восстановительной стоимости объекта с учетом износа
(2)  , где
 - восстановительная стоимость объекта с учетом износа на дату оценки
 - полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки
 - величина износа i-того конструктивного элемента объекта
 - удельный вес i-того конструктивного элемента внутри объекта
«Экспресс-оценка»
Программа «Экспресс-оценка» реализована в диалоговом режиме с пользователем и имеет достаточно удобный и интуитивно понятный интерфейс. Так как, сам метод УПВС является линейным, то реализация программы в форме "мастера" позволила авторам наиболее полно отразить основные этапы оценки, при этом, не позволяя пользователю перескочить на следующий этап, не внеся необходимые данные на текущем этапе.
К заявленным авторами основным возможностям программы относятся следующие:
- Проведение оценки восстановительной стоимости нового объекта на основании данных справочников УПВС
- Вычисление износа объекта:
- методом, основанным на правилах оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р)
- экспертным методом
- Вычисление остаточной стоимости объекта
- Вычисление корректировки стоимости аналога в зависимости от соответствующих параметров оцениваемого объекта.
- Приведение полученной стоимости из цен используемых справочных материалов к ценам даты оценки автоматизированным (полуавтоматическим) путем.
А из основных особенностей, пожалуй, следует выделить следующие:
- Диалог с пользователем в процессе оценки объекта (здания) реализован в форме мастера.
- Справочники УПВС имеют удобную для пользователя иерархическую структуру.
- Позволяет выполнять оценку нескольких объектов (зданий).
- Выбор аналога для переоценки производится пользователем либо произвольно, либо на основе рекомендаций системы (сортировки по похожести), т.е. система обладает функцией поиска наиболее похожего аналога.
- Система предоставляет данные используемых справочников для просмотра.
- Сохранение (восстановление) результатов проведенной оценки в файл (из файла).
- Экспорт результатов оценки в формат, доступный для редактирования в редакторе Microsoft® Word 97 и выше.
В начале:
Исходной точкой работы с программной служит диалоговое окно описание заказа. В нем по желанию можно
заполнить необходимую информацию о заказе (номер, дата), информацию о заказчике (название, реквизиты),
сведения о владельце имущества (название, реквизиты), сведения об оценщике (название, реквизиты,
информация о лицензии, ФИО руководителя и ФИО исполнителя). Вся информация сгруппирована в четыре блока
и доступна для редактирования в любой момент, что особенно хорошо, что предусмотрено большое текстовое
поле для ввода примечания по заказу.
При вводе числовой информации предусмотрены необходимые шаблоны, например в номерах банковских счетов,
что позволяет избежать опечаток.
Ввод всех этих данных не является обязательным, но существенно облегчает работу, при большом количестве
отчетов для одного заказчика. В любом случае, вся введенная информация появляется только в отчетах,
генерируемых программой, и если их форма не удовлетворяет стандартам компании их всегда можно исправить
в текстовом редакторе, но вернемся к отчетам позже.
Вторая половина представляет собой чистое поле с единым заголовком - «Объекты оценки»,
сюда по щелчку правой кнопки мыши можно добавить любое количество объектов будущей оценки.
Добавленные объекты отображаются в этом поле в виде пиктограмм, с названием объекта оценки.
А красная галочка в правом нижнем углу пиктограммы объекта, означает, что расчет данного объекта
оценки уже проведен.
Описание программы
Алгоритм оценки объекта по методу УПВС реализован в виде девяти шагов, на каждом из которых осуществляется
контроль ввода необходимых для расчета данных. Вообще данная реализация имеет лишь один недостаток: невозможно
внести изменения в следующем шаге не закончив предыдущий, и
даже если объект уже оценен, а необходимо лишь внести корректировки на промежуточном этапе необходимо
проходить через все предыдущие этапы. Хотя этот недостаток с лихвой компенсируется такими преимуществами,
как возможность возврата на любой шаг назад,
и самое важное, все промежуточные данные, введенные пользователем сохраняются,
независимо от того была ли завершена оценка или нет. На каждом шаге можно вызвать
окно «Справочной системы», в котором можно найти подробное описание данного шага.
И еще один немаловажный момент, как уже выше упоминалось, при переходе к следующему шагу
осуществляется контроль полноты введенных данных, но что особо хорошо, что авторы сделали вывод
вспомогательного сообщения, с описанием каких именно данных не хватает для перехода на следующий шаг.
Вся оценка объекта заканчивается возвращением в первое диалоговое окно с описанием заказа,
а в поле «Объекты оценки» появляется новая пиктограмма с названием объекта.
Названия шагов следующие:
- «Общая информация об объекте»
- «Описание конструкции и систем»
- «Выбор или поиск аналога»
- «Определение стоимости за единицу в ценах 1969 г.»
- «Уточнение конструкций и систем»
- «Ввод поправок»
- «Определение восстановительной стоимости объекта»
- «Описание и вычисление износа»
- «Итоговые результаты оценки»
Рис.1 Шаг мастера оценки - «Выбор или поиск аналога»
Наверное, нет особой необходимости останавливаться на каждом шаге подробно, их подробное описание можно всегда
прочитать в «Справочной системе».
Наиболее важным шагом является «Выбор или поиск аналога», т.к. именно на этом шаге
реализован алгоритм автоматического поиска аналога.
Вид этого шага представлен на рисунке 1.
Алгоритм выбора аналога реализован, следующим образом:
- определяются веса отдельных элементов похожести (назначение, отрасль, название, конструкции, группа капитальности)
- задается граница отсечения по общему показателю похожести
- производится выборка аналогов из справочников УПВС с вычислением общего коэффициента похожести
Рис.2 Настройки поиска
По сути, данный алгоритм представляет собой решение задачи обратной поиску корреляции.
Так как в данном случае величина корреляция задана, а требуется найти объекты, попадающие в диапазон
«не меньше, чем» общий коэффициент похожести.
Следует особо отметить большие возможности пользовательской настройки. Так реализация функции поиска
похожести по названию позволяет найти все объекты с аналогичным названием, независимо от конструкционных
особенностей аналога, и соответственно наоборот. Представляя собой очень гибкий инструмент,
программа дает пользователю возможность не только найти искомый аналог, но в группе наиболее
подходящих оценить их схожесть с объектом оценки по величине общего показателя похожести.
Разработчики также предусмотрели возможность пользовательского выбора аналога на основе справочников УПВС.
Вторым наиболее интересным шагом является шаг «Описание и вычисление износа».
На этом шаге реализованы два метода оценки износа: на основе правил оценки физического износа жилых
зданий ВСН 53-86 (р) или методом экспертной оценки.
Метод экспертной оценки позволяет пользователю задать величину износа в процентах для каждого
конструктивного элемента объекта оценки, путем простого ввода этого значения в столбце напротив
этого элемента с автоматическим расчетом остаточной стоимости этого элемента.
Метод на основе правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) реализован интереснее.
Для каждого конструктивного элемента перечислены все возможные признаки физического износа,
и после выбора пользователем присущих объекту оценки признаков износа и указания доли
конструктивного элемента (в процентах) на которой они имеют место (о чем многие оценщики забывают,
оценивая недвижимость), программа автоматически рассчитывает значение износа по каждому элементу.
После указания признаков износа присущих всем конструктивным элементам автоматически рассчитывается
общий физический износ объекта оценки. Эта удобная реализация значительно упрощает работу
по оценке величины износа, а вследствие наглядности позволяет легко вернуться к введенным
данным даже значительно позднее.
Рис.3 Шаг мастера оценки - «Описание и вычисление износа»
Отчеты
Итоговой частью любой оценочной работы является, конечно, отчет. В «Экспресс-оценке»
реализована возможность получения нескольких видов отчетов, как видно разработчики позаботились
об оценщиках, давая им возможность получить не только полный отчет по заказу или
объекту («Экспертное заключение»), но также и краткий отчет по износу,
восстановительной и остаточной стоимости объекта. Эта функция очень удобна для анализа оценщиком
промежуточных результатов, т.к. содержит в себе только необходимую информацию по расчету объекта (заказа)
без пояснений.
Для вывода отчетов предусмотрено отдельное меню, в верхней панели окна программы. Все отчеты
делятся на отчеты по заказу и отчету по объекту. Вот на этом этапе и понадобится та информация по
заказчику, оценщику и реквизиты, которые вводились на первом этапе работы с программой. После выбора
необходимого типа отчета программа сгенерирует отчет и откроет его в текстовом редакторе, теперь
он будет доступен для пользователя, и при желании пользователь сможет исправить любые данные.
Особая забота об оценщиках отразилась на этом этапе в выделении цветом всех исходных данных
введенных пользователем, что позволяет отследить опечатки или отсутствие необходимой информации в уже
готовом отчете. Время генерации отчета обычно достаточно мало, но при большом количестве объектов
может достигать полминуты, что является незначительным по сравнению со временем подготовки этого отчета.
Заключение
В заключении хотелось бы подвести итоги по всем преимуществам и недостаткам этой программы.
К преимуществам однозначно следует отнести, хорошо продуманную диалоговую реализацию алгоритма и
удобные меню. Автоматический выбор аналога хорошо реализован, и в тоже время оставляет пользователю
большие возможности по настройке критериев этого выбора, при всем этом время поиска
аналога по шести справочникам УПВС не достигает одной минуты.
Удобная форма вывода отчетов, в совокупности с шаблонным методом ввода исходных данных однозначно
позволит сэкономить кучу времени при подготовке отчетов, и в тоже время снизит вероятность ошибок
и опечаток.
В целом в программе очень удачно реализован метод УПВС, а с учетом возможных дополнений справочных
данных можно говорить о значительной экономии времени при расчете восстановительной стоимости
объектов недвижимости.
Серьезных недостатков у программы нет, хотя в реализации описания конструктивных элементов объекта
(шаг второй и пятый) возникает некоторая путаница с функцией заполнения, но этого возможно избежать
если точно задавать конструктивные элементы сразу.
Следующим недостатком является невозможность создания пользовательской таблицы
«коэффициентов перевода стоимости к базе оценки», это конечно, не влияет на работу
программы, но для каждого объекта приходится вводить их снова.
И последним, скорее не недостатком, а пожеланием является создание отчетов на основе шаблонов.
Библиография
- В.М. Дидковский, С.А. Табакова «Методические подходы к оценке восстановительной стоимости основных фондов» (КО-ИНВЕСТ).
- Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС).
- Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р).
Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости.
|
|
